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深圳市房地產調控3周年紀念：二手房成交量或持續下跌
證券日報新聞記者 王家明
2020年7月15日，深圳市頒布“7·15樓市新政策”，打開限購政策、限購、限貸等全方位嚴管控堵漏洞時期，又被銷售市場稱之為深圳市“最嚴”房地產調控。3年過去了，深圳樓市經歷過大的變化。在業內人士看來，時下房地產調控究竟有哪些調節空間？
這3年，深圳樓市親身經歷從巔峰到谷底。新房子市場交易量轉變相對性并不大，據深圳市房地產信息網數據信息，2023年上半年度深圳市交易量1.62萬件新房子住房，而2020年上半年度為1.67萬件，但供給量大幅上升，市場中的“日光盤”也大幅降低，很多新房的去化都不太理想。
二手房市場的交易量轉變更加明顯。樂有家研究所統計數據顯示，2020年7~8月深圳市二手住宅月渡過戶量均超1萬件，“7·15樓市新政策”也由此頒布，接著深圳市二手住宅交易量迅速進入下滑趨勢。2021年2月頒布的指導價現行政策再一次給投資者加倉，月渡過戶量長期性進到2000~3000套低潮期。
房子價格層面，樂有家研究所統計數據顯示，近3年深圳二手房網絡熱點片區的價錢展現不一樣力度的下挫，一部分片區的下滑超出15%。以二手房指導價做參考，在“7·15樓市新政策”發布前，2020年7月深圳市60%的樓盤賣價與指導價誤差值高過10%之上，高過20%以上樓盤占比達到27%。直至2022年中下旬，銷售市場賣價才大幅向指導價看齊。2023年6月，深圳市場有將近5而成樓盤以小于指導價交易量。市場下行，小區業主賣房子難度系數也會跟著增加，均值成交周期從2020年下半年113天變長到目前的168天。
“與2020年的最高點對比，深圳市每個片區的房子價格都會有所下挫。以我所在的深圳福田八卦嶺規劃區為例子，房價下降力度廣泛超出20%。”杰出房產中介公司張經理表示。3年以前，深圳市一些二手房住宅小區被投資客蹭熱點，價錢快速拉高，更被社會稱之為“神盤”，但目前的房價早已大幅回落。以鹽田區的龍悅居四期為例子，約62平米樓盤的賣價最高點時被推至705萬左右，現階段房產中介公司力薦的同房型樓盤價格為410萬左右，比指導價更低近120萬。
非常值得注意的是，以往大半年深圳市買房者挑選積極去杠桿化。據深圳市貝殼研究院統計數據顯示，2023年上半年度深圳市二手住宅全額付款選購占比上升到32%。在業內人士看來，深圳市買房者側重于全額付款買房的總數增加；若借款則想要多支付第一期，降低向銀行貸款占比。
實際上，近年來深圳樓市有關政策即將迎來利好消息，包含銀行利率調整；公積金頒布最新政策，加強了對選購第一套住房、多子女家庭買房、選購綠色節能建筑住宅等公積金房貸扶持力度；二手房指導價調節等，但是這些“利好消息”給投資者所帶來的提升作用比較有限。
針對后半年樓市新政策邁向，美聯物業覺得，進到后半年房地產商也將推出一系列的購房優惠，一手住房交易量有希望增漲。如果沒有利好消息刺激性，二手住宅市場或保持現階段水準，不排除交易量進一步下跌。
廣東城規院住房政策研究所首席研究員李宇嘉覺得，房產調控的釋放對深圳樓市支撐點幅度比較差。即便放開限購，所限制一部分人群購房可能釋放出來，但總體而言功效不是很大，現在最根本性的或是現階段房價上漲和人均收入與工作的期望帶來巨大的不一致。除此之外，從目前全部房地產業而言，深圳市住房供給量在大幅增加，構造正方向公共住房調節，“樓價只漲沒跌”的期望現在開始擺脫，“堅持房住不炒”現在開始深得人心。因此，如今最關鍵還是得平穩居民收入預期，進而漸漸地改進市場動向預估。
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