（上接23版）

處置房地產收入來自公司在報告期內處置宿舍樓，屬于偶然業務。由于土地和房地產價值較高，公司采取分期付款的信用政策，按照合同前、合同簽訂后、轉讓后分階段付款。最后，客戶在轉讓后15個月內支付剩余的余額。截至本詢價函回復日，客戶按合同支付。

公司自有的物業租賃、創業園區經營和物業管理服務收入通常采用先付后用的政策結算，即客戶在一定期限內收取租金和物業管理費，并在提供相應服務后按月結轉損益。對于部分核心客戶，經公司相關部門同意，公司根據客戶需求，結合存款金額、租賃期限、租賃面積、經營狀況等因素，給予一定的賬戶期。在報告期內，主要客戶通常可以按照合同支付租金和物業管理費，主要客戶通常可以在給定的賬戶期內支付。

當公司開展葡萄酒銷售業務時，銷售部門將調查客戶背景，了解客戶需求，登記客戶基本信息，并根據客戶資質和信用狀況給予一定數額的信用銷售；所有客戶的信用額度和信用期必須在正常交易前通過批準。對于團購客戶，客戶通常支付部分預付款，公司交付客戶驗收后支付余額。對于一些信用良好或長期合作的客戶，公司將給予余額約幾個月的信用賬戶期。

對于未按信用期結算的客戶，公司要求經理及時與銷售負責人和財務負責人聯系并反饋信息。財務部應定期分析應收賬款的可回收性，并根據公司的壞賬政策計提壞賬準備。由于國內經濟下滑和國民消費需求下降，租賃市場寒冷，白酒市場股票競爭加劇，公司部分核心客戶也受到不同程度的影響，導致近年來公司租賃和白酒銷售業務的收款周期延長。

二、應收賬款期末余額變化的原因及合理性

報告期末，公司應收賬款余額為2027.13萬元，其中應收賬款1643.50萬元，占應收賬款總額的81.08%。排除處置房地產業務影響后，應收賬款余額為383.63萬元，較期初減少62.15%。具體變化如下:

單位：萬元

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1、公司自有物業租賃創業園運營服務期末應收賬款較期初增長7.71%，與收入增長趨勢一致，主要受國內經濟下行影響。公司部分核心客戶也受到不同程度的影響，導致客戶收款周期延長，期末應收賬款較期初略有增長。

與同行業上市公司相比，公司租賃創業園區運營服務如下表所示（由于上市公司年報未單獨披露應收賬款屬于哪一產品類別或行業類別，公司收入變化和應收賬款變化的類比考慮整體變量，非單獨租賃），公司應收賬款占營業收入的6.71%，處于行業中間值；在同行業上市公司中，德必集團、金河商業管理的營業收入較去年同期有所下降。與公司租賃業務的增長趨勢相反，主要是基于穩定長期的租賃關系，自有群興工業園區收入1357.84萬元，占租賃收入的59.77%，較去年同期增長5.79%。；但期末公司自有物業租賃及創業園運營服務應收賬款增長趨勢與同行業上市公司一致，基于公司業務規模基數較小，因此，與行業上市公司相比，變化幅度相對較小。

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2、報告期內，公司酒類銷售收入較去年同期下降71.06%，期末應收賬款較去年同期下降73.49%。應收賬款的變化趨勢與收入的變化趨勢一致。公司選擇部分葡萄酒上市公司數據（由于上市公司年度報告沒有單獨披露應收賬款屬于產品類別或行業類別，因此公司收入變化和應收賬款變化類比考慮整體變量，非單獨葡萄酒銷售），大多數上市公司應收賬款和收入同向變化，但由于不同公司產品、銷售策略的差異，酒類銷售收入應收賬款的變化趨勢與同行業上市公司基本一致。

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綜上所述，公司期末應收賬款期末余額的變化主要與收入變化相一致，總體變化趨勢與同行業上級公司趨同。

（3）根據年度報告，公司根據個人壞賬準備的應收賬款期末賬面余額為0，期初為250.34萬元。請補充說明每個應收賬款對應的初始余額，包括但不限于客戶名稱、金額、形成原因和時間、是否為關聯方、壞賬金額和比例、分為個人基礎、增減變化等，并說明本期末余額為0的原因。

【公司回復】

公司單項計提壞賬準備期初余額為250.34萬元。由于形成時間長，預期風險大，根據謹慎原則，按50%單項計提壞賬，具體如下:

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2020年12月，公司與廈門市湖里區在金星餐廳(以下簡稱“金星”)、湖南盛奇酒業有限公司(以下“湖南盛奇”)簽訂了酒類“購銷合同”，并按合同約定收取預付款，然后交付給金星和湖南盛奇。客戶分別于2020年12月和2021年1月簽字。合同約定貨物到達客戶指定地點后，客戶需要在檢查后支付剩余余額。但經過公司電話、微信、律師函等多次催收，客戶均未支付剩余款項。

2019年10月，公司原子公司鋒火臺與南京子谷大數據科技有限公司(以下簡稱“南京子谷”)簽訂了《房屋租賃合同》。合同約定將位于紫東創意園A7號樓402室的房屋租賃給南京子谷，租賃期為2019年11月1日至2025年1月31日。2021年，南京子谷致函公司退租。經公司發《律師函》催告，南京子谷未按《房屋租賃合同》約定繳納租金，補足免租期租金，違約解除合同需要補足的租金。之后，南京子谷在未通知公司的情況下簡單注銷，公司隨后向南京市棲霞區人民法院提起訴訟。

公司單項計提的依據是客觀證據表明可能發生減值，如債務人撤銷、破產或死亡，破產財產或遺產清償后仍不能收回，現金流嚴重不足，根據未來現金流現值低于其賬面價值的差額，單獨進行減值試驗，確認減值損失。

在出現上述減值跡象后，公司根據雙方簽訂的合同、業務實際進展、雙方溝通、客戶公司經營狀況和償付能力，對相關應收賬款的可回收金額進行綜合評估，并作為準備壞賬的依據。由于應收賬款形成時間長，客戶惡意拖欠應收賬款的預期風險較大。結合減值跡象和謹慎原則，公司按50%的單項計提壞賬準備，計提依據充分合理。

本期末單項應收賬款余額為0，受國內經濟下行和消費者需求下降的影響，公司客戶觀望情緒強烈，更加謹慎。為了盡快收回現金流，業務整合和收縮前景和利潤預期不明確的項目行業，調整業務方向，靈活實現難以收回的應收賬款，導致金星和湖南盛奇期末應收賬款余額為0；此外，由于子公司鋒火臺經營的紫東國際創業園載體空間近三年租賃率逐漸下降，預計租賃市場形勢不明朗。為了降低公司的經營風險，公司在報告期內轉讓了鋒火臺100%的股權。隨著公司合并報表范圍的變化，南京子谷的應收賬款立即出臺。

經自查，金星、湖南盛奇、南京子谷與公司、董事、監事、高級管理人員、5%以上股東、實際控制人無關。

(4)年報顯示，公司按組合計提壞賬準備的應收賬款期末賬面余額為2027.13萬元。鑒于公司收入來自多個行業，請結合公司壞賬計提政策、客戶性質和風險特征，說明只確認一個組合（賬齡組合）計提壞賬的合理性。同時，公司設定賬齡在一年內的應收賬款壞賬計提比例為2.00%，賬齡在1-2年內的比例為20%。請說明各賬齡對應壞賬計提比例的確認過程和合理性，結合同行業可比公司的情況和前一年的應收賬款收款情況。

請年審會計師對問題(1)至(4)發表驗證意見。

【公司回復】

1、確定公司應收款項預期信用損失的方法

對逾期、違約、糾紛、訴訟等信用風險顯著增加、信用損失的其他應收款項，公司應當單獨進行預期信用損失測試。損失準備按應收合同現金流與預期現金流之間的差額計提，計入當期損益。

當單個工具層面不能以合理成本評估預期信用損失的充分證據時，公司根據信用風險特征將應收賬款分為若干組合，根據歷史信用損失經驗，結合當前情況和對未來經濟狀況的判斷，在組合的基礎上計算預期信用損失。確定組合的依據如下：

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如果沒有客觀證據表明單個應收賬款的信用減值或信用風險很低，單個金融資產不能以合理的成本評估預期的信用損失，則將其劃分為會計年齡風險組合。

報告期末，公司按組合計提的應收賬款賬面余額為2027.13萬元，其中1643.50萬元來源于公司處置宿舍樓形成的金佳力應收賬款。無明顯證據表明應收賬款存在減值風險(詳見問題6(1)回復)；公司自有物業租賃應收賬款期末余額為152.42萬元，主要是群龍應付的群星工業園區租金。自2018年以來，群龍與公司建立了長期友好的租賃關系，并按合同約定按時支付租金。由于群龍年底需要資金周轉，公司理解并給予了一定的寬限時間。截至本詢價函回復日，群隆已支付期末應付租金；公司酒類銷售應收賬款期末余額為231.21萬元，賬齡不超過2年，其中78.44%為一年內應收賬款。沒有明顯證據表明應收賬款存在減值風險。

公司綜合考慮各行業的收款歷史，房屋處置形成的應收賬款是偶然的、不可持續的。自有物業租賃、創業園經營、物業管理服務收入多采用預收形式。期末應收賬款客戶是公司的長期合作伙伴，信譽良好。根據公司一年內壞賬比例高達97.54%，判斷客戶違約風險較低。由于報告期末公司應收賬款的客戶不屬于合并范圍內的關聯方，公司根據賬戶年齡組合計提預期信用損失，并采用賬戶年齡分析法計提壞賬準備。具體金額見下表：

單位：萬元

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由于房地產處置期末應收賬款比例較高，根據合同，轉讓分別在12個月、15個月后3天內支付剩余的第四期、第五期，為避免壞賬風險，在到期前，公司將通過電話、微信、信件等方式積極督促金按合同條款嚴格履行合同，有效保護公司的權益。

二、公司壞賬計提比例的確認過程及合理性

公司根據信用風險特征，將不需要單項計提壞賬準備的應收款項與單獨測試后未減值的應收款項分為若干組合。根據前一年相同或相似的應收款項組合的實際損失率，根據當前情況確定當期各組合計提壞賬準備的比例，計算當期應計提的壞賬準備。公司按賬齡分析法計提壞賬準備，計提壞賬準備的比例如下：

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與租賃行業上市公司相比，一年內壞賬計提比例一般為5%。公司一年內壞賬計提比例略低于同行業上市公司，主要是因為公司租賃業務通常采用先付后用的政策結算，客戶逾期風險較低。對于一些核心客戶，公司結合租賃期限、租賃面積等多種因素給予一定的會計期限。申請賬期的客戶通常可以在給定的賬期內支付款項；公司一年以上壞賬計提比例高于同行業上市公司，主要是為了正確反映公司的經營狀況，公司采取更加謹慎穩定的會計政策。

對于葡萄酒流通和葡萄酒生產行業上市公司，根據不同公司的歷史支付、信用周期等，不同的葡萄酒上市公司使用壞賬比例不同，公司3年以下壞賬比例在行業中間，3年以上壞賬比例與同一行業公司基本一致，是公司綜合考慮歷史和信用風險特征的結果。

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報告期結束時，公司將應收賬款預期風險較小的余額納入賬齡組，提取壞賬準備；積極收取逾期應收賬款，并單獨進行減值測試，評估其回收風險。目前公司與逾期付款公司合作關系良好，無證據表明應收賬款減值。根據公司的會計政策，將這類應收賬款納入賬齡組進行壞賬準備，壞賬準備標準合理，基礎合理，金額準確，回收風險小。

【會計師回復】

針對問題6，我們執行了以下驗證程序：

(1)了解銷售和收款的內部控制；

(二)對應收賬款實施分析程序；函證應收賬款；

(3)檢查相關關系清單；通過企業查詢的網站查詢客戶信息；

(4)了解應收賬款壞賬政策，復算壞賬金額；

(5)結合銀行函證，檢查是否有融資應收賬款；

(6)檢查形成應收賬款的相關合同、發票等原始憑證；

根據收入類別，對于今年房屋處置產生的應收賬款，審計人員認為應收賬款是偶然的，沒有可持續性；自有物業租賃和創業園區經營、物業管理服務收入，多采用預收形式，公司財務報表產生物業管理收入，截至2022年底，因此，沒有與之相關的壞賬準備。因此，根據企業現有的會計估計，提取壞賬準備是合適的。

此外，企業租賃自有物業產生的應收賬款均來自汕頭市澄海區群隆塑料制品有限公司。審計人員檢查了公司之前的履約情況，截至2022年初，公司從未發生過相應的違約情況。此外，審計人員還查閱了租賃行業相關上市公司的壞賬準備計提情況。經查閱，他們了解到租賃行業一年內壞賬計提率平均在5%左右。雖然結果與群星玩具有3%的差距，但經審計計算差異較小，不會對財務報表產生重大影響，因此企業的做法得到了認可。

基于以上程序，我們認為：

問題6，(1)公司與客戶無關聯，前五大客戶中欠款方金額匹配。

問題6，(2)公司應收賬款剔除房地產處置后，無顯著增長。。

問題6，(3)本期單項計提應收賬款期末余額為0是合理的。

問題6，(4)每個賬齡對應的壞賬計提比例合理。

問題7：報告期末，公司預付款余額為1640.70萬元，其中1-2年賬齡余額為1636.20萬元，均為單一欠款人。請解釋預付款形成的交易背景、預付款對象名稱、是否為關聯方、交易金額、時間、長期未結算原因、壞賬金額和比例，并解釋相關交易是否存在商業實質、關聯方資金占用還是非法提供財務。請年審會計師發表驗證意見。

【公司回復】

2021年9月2日，公司與四川古林郎酒銷售有限公司(以下簡稱“郎酒”)簽訂了《青花郎戰略合作經銷商經銷合同》。郎酒授權公司為戰略合作經銷商，可在全國銷售53度青花郎精英VIP醬香型白酒。協議簽訂后，公司向郎酒支付了1636.20萬元。截至本詢價函回復日，尚未發貨銷售。具體原因：53度青花郎精英VIP版，具有一定的文化創意屬性，酒體高于傳統青花郎酒。公司與郎酒各方就營銷、品牌形象、產品外觀等相關問題進行了深入的討論和交流，基本就文化創意屬性方案達成了一致的設計意見。葡萄酒批量生產后，可在全國范圍內銷售，如超市、煙草酒店和電子商務平臺。如果產品著陸將大大拓寬公司的銷售渠道；但由于定制葡萄酒設計周期長，文化創意屬性方案經過長期溝通協商，產品著陸仍需要反復打樣（設計、打樣、批量生產過程，是酒行業個性化定制產品的必要過程），因此定制葡萄酒尚未交付，實現銷售。

四川古林郎酒銷售有限公司是四川郎酒有限公司的全資子公司，注冊資本5萬元。郎酒是全國知名白酒品牌，品牌影響力強，信譽好，違約風險極低。因此，公司沒有計提壞賬準備。

公司預付款是合同形成的正常經濟交易，具有商業實質。郎酒與公司、董事、監事、高級管理人員、5%以上股東、實際控制人無關聯關系，關聯方無資金占用或非法向外界提供財務。

【會計師回復】

針對問題7，我們執行了以下驗證程序：

(1)了解公司采購和付款的內部控制；

（2）詢問大額預付款的形成過程、付款目的和交易的商業實質；檢查采購合同和公司供應商之間的通信；

(3)結合庫存審計，檢查預付款的回收情況；

(4)核對關聯方清單；

基于上述程序，我們認為公司預付款具有商業實質，不占用關聯方資金或非法提供外部財務。

問題8：報告期末，公司其他股權工具的投資余額為10000元，213.38萬元。貴公司將廣東粵科金融租賃有限公司、蕪湖星原基石股權投資合伙企業（有限合伙）等7項投資指定為以公允價值計量的金融資產，其變更計入其他綜合收益。請說明上述股權投資的具體情況，包括但不限于股權投資的具體內容、投資目的、投資時間、近三年的主要財務指標、公允價值變動金額和會計流程，結合公司章程、公司對上述企業的影響，指定為公允價值計量的原因和依據，相關會計處理是否符合企業會計準則的規定。請年審會計師發表驗證意見。

【公司回復】

截至2022年12月31日，公司其他權益工具的投資如下：

單位：萬元

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1.其他股權工具的具體投資內容和經營狀況

(一)北京博大光通物聯網科技有限公司

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北京博達光通物聯網技術有限公司（以下簡稱“博達光通”）是軟件和信息技術服務業的服務提供商。其主要業務是為各級政府和制造業企業提供高科技、低成本的物聯網通信網絡架構、通信數據和檢測服務。博達光通以物聯網通信、通信軟件、云服務為基礎，輻射市政交通檢測、公共設施建設、商業數據服務等市場，通過整合銷售與網絡銷售相結合的模式發展業務。收入來源是物聯網軟硬件銷售和技術開發服務費。

近三年博大光通的主要財務狀況如下：

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(二)上海白虹軟件科技有限公司

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上海白虹軟件科技有限公司(以下簡稱“白虹軟件”) 主營業務以“移動通信證據收集”和“警察大數據”為核心和“互聯網證據收集”，推出了十多個系列和數十個成熟產品，市場覆蓋全國160多個地級市公安局，產品和服務在智能警察領域的應用有許多典型案例。

2020年白虹軟件的主要財務狀況如下，由于2021年、2022年未披露年報數據，選取2021年半年報數據：

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(三)廣州點動信息科技有限公司

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廣州點動信息技術有限公司（以下簡稱“點動股份”）是一家專業的信息互動服務提供商，專注于為企業提供全媒體信息互動服務，屬于信息技術服務業。公司的主要業務是信息服務和信息技術。主要服務方式是為合作企業提供各種信息工作，收取基本服務收入、傭金或管理費。公司打造的點云座位云平臺也為入駐企業提供業務資源獲取和資源整合，幫助入駐企業在點云平臺上快速找到委托或外包執行的工作執行對象。點云平臺將大量分散無序的信息互動服務工作整合到微信小程序或APP等工具中，通過云管理實現客戶拓展、收入增長、效率提高、成本降低、庫存挖掘等結果，為企業和員工提供雙向服務。

近三年點動股的主要財務狀況如下：

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(四)北京玉華堂沉香科技有限公司(曾用名:北方躍龍科技(北京)有限公司

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北京玉華堂沉香科技有限公司(以下簡稱“玉華堂”)所屬行業為“I6520信息系統集成服務I65軟件和信息服務”。玉華堂的主營業務是傳統的油站管家業務，為油氣站提供一站式的標準化運營管理服務。

近三年御華堂的主要財務狀況如下：

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(五)北京掌上通網絡技術有限公司

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北京掌上通網絡技術有限公司（以下簡稱“掌上通”）是中國證監會規定的行業“I63電信、廣播電視、衛星傳輸服務”。報告期內的主要服務包括電信增值服務和移動商務旅行。掌上通擁有電信增值服務管理資質，與中國移動、中國聯通建立了長期合作關系，擁有統一的短信服務號碼和收費代碼資源，通過與媒體、企業等資源合作，為手機用戶提供媒體互動、信息查詢等手機增值服務，收入來源是信息服務費和租賃費。

近三年掌上通的主要財務狀況如下：

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(六)廣東粵科金融租賃有限公司

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廣東粵科金融租賃有限公司（以下簡稱“粵科租賃”）的主要業務包括金融租賃、租賃、租賃資產購買、租賃財產殘值處理和維護、租賃交易咨詢和擔保、與金融租賃相關的商業保理。主要業務模式包括直接融資租賃、售后回租、杠桿租賃、委托租賃、結構化共享租賃、轉租、風險租賃、捆綁融資租賃、融資業務租賃、項目融資租賃。

公司獲得了中審眾環會計師事務所(特殊普通合伙)出具的粵科租賃2020、2021、粵科租賃近三年的主要財務狀況如下：2022年審計報告：

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(七)蕪湖星原基石股權投資合伙企業(有限合伙)

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蕪湖星原基石股權投資合伙企業(有限合伙)(以下簡稱“蕪湖星原基石”)是上市公司通過全資子公司蘇州達信芯片科技有限公司(以下簡稱“達信芯片”)投資的二級參股子公司。主營業務為:投資瑞力集成電路有限公司的股權投資、風險投資、投資咨詢。

近兩年蕪湖星元基石的財務狀況如下：

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二、確定其他權益工具投資的公允價值的方法

(一)企業會計準則的規定

根據《企業會計準則》第二十二號第四十四條的規定，股權工具的投資和與此類投資有關的合同應當以公允價值計量。但是，在有限的情況下，如果用于確定公允價值的近期信息不足，或者公允價值的估計金額分布范圍很廣，成本代表公允價值的最佳估計，成本可以代表公允價值在分布范圍內的適當估計。

企業應當利用初步確認后可以獲得的所有關于被投資者業績和經營的信息，判斷成本是否能代表公允價值。有下列情形之一（包括但不限于）的，可能表明成本不代表相關金融資產的公允價值，企業應當估值其公允價值：

1)與預算、計劃或階段性目標相比，被投資者的業績發生了重大變化。

2)對被投資者技術產品實現階段性目標的預期發生了變化。

3)被投資者的權益、產品或潛在產品的市場發生了重大變化。

4)全球經濟或被投資者經營的經濟環境發生了重大變化。

5)被投資者可比企業業績或整體市場所顯示的估值結果發生重大變化。

6)被投資者的內部問題，如欺詐、商業糾紛、訴訟、管理或戰略變化。

7)被投資者權益發生外部交易，并有客觀證據，包括發行新股等被投資者交易，以及第三方之間轉讓被投資者權益工具。

(2)公司確定其他權益工具公允價值的方法:

公司持有新第三董事會上市公司股票為基礎公司，交易價格波動較大，交易價格不能反映股票的真實價值，查詢公共信息后，相關公司固定增值，根據謹慎原則，公司根據成本、報告期末股價、投資單位凈資產、固定增值等金額，確定新第三董事會上市公司股票的公允價值。

公司投資廣東廣東金融租賃有限公司的主要目的是通過股息獲得其營業收入，其股權沒有公開市場報價，公司獲得了中央審計會計師事務所（特殊普通合伙）出具的廣東租賃2022年審計報告，因此公司根據審計凈資產確定其公允價值。

根據《廣東粵科金融租賃有限公司章程》第二十八條規定，粵科租賃董事會由四名董事組成，持股比例為55%的第一大股東任命三名董事，持股比例為25%的第二大股東任命一名董事；第三十七條規定，粵科租賃不設監事會，設監事2人，其中持股比例為25%的第二大股東任命1人，另一名由職工代表大會選舉的職工代表任命。公司持股比例為20%，無權任命董事、監事，對粵科租賃沒有重大影響。公司根據持有投資的意圖，將其指定為以公允價值計量的其他綜合收益金融資產，并將其變更計入其他綜合收益金融資產。期末將投資列為其他股權工具投資，相關會計處理符合《企業會計準則》的有關規定。

蕪湖星原基石投資，主要目的是金融投資，公司持股比例較低。蕪湖星原基石投資后未進行新融資，經營業績未發生重大變化，企業會計準則第22號第44條描述的金融工具確認和計量可能表明成本不代表公允價值。因此，公司根據成本確定相關投資的公允價值。

【會計師回復】

針對問題8，我們執行了以下驗證程序：

(1)了解公司融資投資周期的內部控制；

（2）與公司討論廣東粵科金融租賃有限公司等7項投資的投資目的，管理金融資產業務模式；

(3)檢查公司投資賬戶，核對被投資單位名稱，持有股份數量，獲得被投資單位期末價值；

(4)檢查廣東粵科金融租賃有限公司、蕪湖星原基石股權投資合伙企業(有限合伙)、新三板上市公司的審計報告和期末會計報表；

(5)通過企業查詢、全國中小企業股份轉讓系統等網站查詢被投資單位凈資產。

基于上述程序，我們認為廣東粵科金融租賃有限公司等7項投資目標是長期持有金融資產。公司按照《企業會計準則》的有關規定，將其列為以公允價值計量且其變更計入其他綜合收益的金融資產。

問題9：報告期末，公司投資性房地產余額為34,284.51萬元，較期初減少5,110.58萬元，因處置減少5,355.09萬元，公允價值變動增加244.51萬元。

（1）請根據項目列出投資性房地產的詳細信息，包括但不限于座位位置、面積、權利限制、取得時間、確認為投資性房地產的依據等。

【公司回復】

報告期初，公司主要有三處投資性房地產，報告期內處置了群興工業園宿舍樓(詳見問題3回復)，詳情如下表所示:

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(2)請說明確定主要投資性房地產公允價值的具體過程，每項資產對應的公允價值變動金額，并列出近三年評估測試中的關鍵假設和具體參數，包括土地和房地產租賃、未來現金流、折現率、同類土地和物業估值等。，并結合同一地區類似目標的交易，說明以上內容。損益確認是否符合企業會計準則的有關規定。請年審會計師解決問題(1)、(2)發表驗證意見。

【公司回復】

為確定投資性房地產的公允價值，公司聘請專業評估機構國中聯資產評估土地房地產評估有限公司對投資性房地產進行評估，并出具國中聯評估報告(2023)第3-0016號資產評估報告。公司根據報告評估值與投資性房地產賬面價值的差額，調整投資性房地產賬面價值，計入公允價值變動損益。報告期內，投資性房地產公允價值的變化如下：

單位：萬元

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工業房地產一般由業主根據生產需要設計施工，由于面積、容積率、建筑結構、裝修等因素，實體狀況一般差異較大，公司查詢周邊交易市場，可直接與公司工廠交易案例較少，工業房地產交易一般不是公開市場交易，官方機構一般不公布交易，隱藏，無直接案例可比較。

如果需要對工業房地產進行市場價格比較，通常采用房屋和土地分別比較的方式，即分別對土地和附著在土地上的建筑進行評估和比較，以判斷其價值的合理性。

公司查詢了汕頭市澄海區近兩年工業用地公開出讓情況，澄海區平均出讓地價為114元/㎡，而且主要在蓮上鎮、東里鎮、西南鎮等地，區位條件比投資性房地產所在的嶺海工業區差；近年來，嶺海工業區周邊地區沒有出讓地塊，客觀上導致該地區土地稀缺。咨詢相關評估機構后，投資性房地產所在宗地(純土地，不含建筑物)的市場價值超過1300元/㎡，公司以1300元/㎡計算土地價值；建筑價值參照汕頭市住房和城鄉建設局發布的工程造價指標。鋼混結構多層工業廠房建設成本約2400元/㎡，加上市場價值評估應考慮的管理費、利息、利潤等，重置價值約為2600元/㎡，按80%的成新率計算，建筑平均價格約為2000元/㎡，按房地比價計算的比較價格如下：

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經上述計算，通過房地比較得出的比較價格高于期末公允價值，其中群興總部工業園區比較價格高于期末公允價值2.52%，童樂樂廠區比較價格高于期末公允價值21.43%。由于群興總部工業園區容積率為3.48，而童樂樂工廠容積率為2，容積率差異較大。雖然工業用地容積率的差異不會影響地價的變化，但會影響建筑物分配的土地價值，導致公允價值與比較價格的差異。

根據廠房周邊交易市場情況，可直接比較的交易案例相對較少，因此不采用市場比較法進行評估；鑒于公司持有廠房的目的是出租，以賺取租金收入。工廠所在區域為成熟工業區，工業房地產租賃市場活躍，周邊物業租賃率高，收益法計算所需數據可靠獲取。中華人民共和國聯合會對資產開發完成部分采用收益法進行評估，確定投資性房地產的公允價值，具體為全剩余壽命模式的報酬資本化法。計算公式如下：

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公式:V一一收益價值(元或元/元/元)㎡）；

未來第一年Ai的凈收入(元或元/㎡）；

未來第一年Yi的報酬率(%)

N一個收益期(年)

本次評估方法與前期以財務報告為目的的評估報告選擇的評估方法一致。

評估報告相關參數及取值過程及取值結果見下表(表中評估數據為2023年第一年估值數據)：

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與過去三年的評估參數相比，公司沒有明顯變化，主要評估參數如下：

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根據市場調查，由于公司工業園區毗鄰汕頭大學和亞洲青年協會主場館，自2022年以來，汕頭澄海工業地產市場月租金一般為10-15元/㎡，類似或類似房地產的市場價格如下：

案例 A：鳳新二路工廠位于汕頭市澄海區鳳新工業區。案例來源是租賃市場的正常例子。交易時間為2022年12月。經評估師市場調查，市場月租金為12.00元/㎡。本案建筑面積5400.00平方米，結構為鋼混結構，用于廠房。

案例 B：鳳新二路工廠位于汕頭市澄海區鳳新工業區。案例來源是租賃市場的正常例子。交易時間為2022年12月。經評估師市場調查，市場月租金為11.11元/㎡。本案建筑面積9.000.00平方米，結構為鋼混結構，用于廠房。

案例 C：登峰路獨棟廠房位于汕頭市澄海區登峰路。案例來源是租賃市場的正常例子。交易時間為2022年12月。經評估人員市場調查，市場月租金為11.00元/㎡。本案的建筑面積為1.6萬平方米，結構為鋼混結構，用于廠房。

綜上所述，投資性房地產評估中選擇的市場租金水平與周邊房地產租賃市場一致，評估方法和結果合理公平。公司對投資性房地產采用的后續計量方法符合《企業會計準則》的有關規定。

【會計師回復】

針對問題9，我們實施了以下驗證程序：

(1)2021年12月31日取得評估基準日國家聯合評估報告(2022)第3-0014號評估報告，2022年12月31日評估基準日國家聯合評估報告(2023)第3-0016號評估報告；

(2)評估報告中的關鍵假設，包括租金增長率、空置率、租金收入等基本參數，分析評估結論的合理性；

(3)查詢公司周邊房地產的租賃價格；

(4)檢查房地產租賃合同，注意房屋租賃。

基于上述程序，我們認為上述房地產確認投資性房地產符合《企業會計準則》的有關規定。房地產評估價值公平合理，公允價值變更科目的評估價值變更符合《企業會計準則》的有關規定。

問題10：根據年度報告，公司初期員工只有17人，期末員工增加到113人。請說明員工數量增加的原因。請提供員工名冊、入職時間、崗位和主要職責，說明員工增長率與公司收入、銷售費用和管理費用變化不匹配的原因。

【公司回復】

1、公司人員數量增加的原因

公司依托多年的園區物業租賃和商業運營管理服務經驗，不斷提高服務質量和服務水平，擴大服務能力，積極拓展和開發新的商業管理運營項目，在報告期內成立新的物業管理公司，收購物業管理公司，導致人員較早急劇增加。公司物業管理業務已扎根于經濟發達的長三角地區，新運營了三個高端物業管理項目。公司擁有專業的商業運營管理團隊，吸收各類物業管理專業人員，建立完善的服務體系。截至報告期末，人員的基本專業組成如下：

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報告結束時，96人主要來自物業服務管理專業人員。為了實踐高端物業管理理念，公司成立了一個相對完善的物業管理團隊，包括秩序、清潔、公共設施維護人員等。

二、員工增長與公司收入、銷售費用、管理費用變化的匹配分析

1、報告期內，公司實現銷售收入8495.99萬元，較去年同期增長65.86%。收入增長的主要原因是房地產處置收入，占年收入的62.97%。但處置房地產是偶然收入，與員工數量無關；本報告期比去年同期增長19.67%，在報告期內，公司擴大了三個高端物業管理項目的運營，吸引了更多的物業服務管理專業人員，導致相關收入的增長；報告期酒類銷售收入較去年同期下降71.06%。受國家消費需求下降的影響，公司銷售業務發展緩慢，銷售部員工流動性趨勢與銷售收入下降趨勢一致。總體而言，公司人員的變化與各業務板塊的發展趨勢是一致的。

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2、報告期內，公司管理費用550.99萬元，較去年同期下降27.55%，其中員工工資支出278.91萬元，占管理費用的50.62%，同比下降20.78 %。報告期內，公司管理費用的下降主要是由于員工工資的下降。2021年初，公司管理、行政、財務相關人員25人。隨著公司業務方向的調整，組織結構的精簡和員工的正常流動性，部分員工于2021年離職或脫離上市公司體系，導致2021年底和2022年初，公司管理相關人員減少到8人。公司2021年累計發工資管理人員25人，2022年累計發工資管理人員12人，人數下降約52%，導致管理費中職工工資下降。

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3、公司銷售費用為192.72萬元，比去年同期增長13.40%，其中員工工資為110.26萬元，占銷售費用的57.21%，同比增長24.98%(見下表)。銷售費用增加的主要原因是員工工資的增加。報告期末，銷售人員較期初減少，與員工工資增長趨勢相反。主要原因是公司主要銷售人員于2021年下半年入職，2021年共發放銷售人員工資71次，2022年發放88次，2022年發放次數增加23.94%。隨著銷售業務的緩慢擴張，銷售人員的正常流動性導致期末銷售人員較期初減少。

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此外，報告期內員工數量的增長主要來自公司擴大的物業管理和運營項目，主要分布在秩序管理、清潔、維護服務等基本崗位上。由于物業管理公司的主要成本來自員工工資、日常維護、清潔成本等，相關人員的大部分工資計入主要業務成本，對管理成本和銷售成本的影響較小。

問題11：根據年度報告，貴公司控股股東的所有股份都因債務糾紛和股權糾紛被司法凍結和等待凍結。請說明控股股東當前的訴訟進展以及解決相關糾紛的具體措施和可行性，請檢查是否存在資本占用、非法擔保，以及控股股東債務糾紛對貴公司日常經營的影響。

【公司回復】

截至本報告披露之日，公司控股股東及其一致行動人持有公司538.60萬股，占公司總股本的8.63%，其中質押5.19萬股，全部被司法凍結，輪候凍結。都是公司實際控制人王三壽先生的債務糾紛和股權糾紛造成的。截至目前，公司控股股東及其一致行動人持有的股份已被凍結或輪候凍結如下:

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成都數字星河科技有限公司(以下簡稱“成都星河”)及其一致行動人北京九連環數據服務中心(有限合伙)(以下簡稱稱“北京九連環”)、深圳星河數據技術有限公司（以下簡稱“深圳星河”）溝通確認，深圳星河、北京九連環公司股票由于公司實際控制人王三壽債務糾紛和股權糾紛凍結，到目前為止，法院已作出一審判決，北京九連環、深圳星河對王三壽債務不承擔連帶責任，案件正在高級人民法院二審中，沒有判決結果。

截至目前，公司控股股東及其一致行動人持有的公司股份暫時不會導致公司控股股東和實際控制人的變更，也不會影響公司的生產經營、股權結構和公司治理。但由于公司控股股東及其一致行動人持有的公司股份質押率高，多次凍結，如果控股股東及其一致行動人持有的公司股份被司法處置，可能會導致公司控制權和實際控制人的變更。公司控股股東和實際控制人王三壽先生正在積極回應訴訟，并采取相關措施妥善處理糾紛。

此外，自2019年公司自檢發現公司實際控制人及其關聯方非經營資金占用事項以來，深入反思公司內部控制制度缺陷和執行偏差，積極采取整改措施，公司梳理優化業務流程節點和財務審批權限，責令相關部門整改，加強相關人員教育培訓，提高合規意識，督促并認真要求公司實際控制人、董事、監事、高級管理人員及相關人員加強相關法律、法規、規范性文件和內部控制制度的學習，全面調整董事會、監事會、高級管理人員及相關崗位人員，進一步規范公司治理和三次會議運行機制，不斷優化公司治理結構，加強內部管理，加強合規意識，規范公司經營，建立和實踐良好的內部控制體系。截至2021年4月28日，公司已督促實際控制人歸還全部占用資金和利息，實際控制人占用資金問題得到妥善徹底解決(詳見2021年4月28日公司披露的《實際控制人非經營性資金占用公告》)。

經公司自查審計，截至目前，公司控股股東及其一致行動人不存在非經營性資金占用、非法擔保等侵犯上市公司利益的情況。

公司將繼續關注上述凍結股份的事項，并積極督促公司實際控制人妥善解決訴訟糾紛等相關事項。有關權益變更的，公司將嚴格按照有關規定及時履行信息披露義務。

特此公告。

廣東群星玩具有限公司董事會

2023年 6月12日